本文目录

人在英国，在中国或其他国家有房子出租，这笔租金要不要在英国报税？先看你是不是英国税务居民，再看怎么算、怎么报，以及在房产所在国已经交的税怎么处理。

先看结论

  • 英国税务居民： 海外房子的租金一般要在英国交税。从 2025 年 4 月起，钱有没有转回英国都一样。
  • 新来英国、符合条件的人： 头 4 个税年可以申请海外收入免税制度（FIG），但要每年主动申请，而且有代价。
  • 不是英国税务居民： 海外租金不用在英国交税。
  • 英国和海外的房产收入加起来，一年不超过 £1,000： 一般不用告诉 HMRC。
  • 已经在房产所在国交了税： 在英国报税时一般可以申请外国税收抵免（Foreign Tax Credit Relief），但不一定能全部抵掉。

第一步：你是不是英国税务居民？

英国税务居民一般要就全部收入在英国交税，包括海外的收入；非居民不用就海外收入在英国交税。怎么判断居民身份、新来英国的人能不能用 4 年 FIG 制度，详见《海外收入要在英国交税吗？》。

用 FIG 制度要注意：申请的那一年，海外房产的房贷利息和其他融资成本不能享受减税，之前结转下来没用完的部分也会清零。

海外房产要单独算

  • 你所有的海外出租房产，合起来算一个海外房产业务，和英国的出租房产分开计算。
  • 海外有好几处房子的，一处的亏损可以抵另一处海外房子的利润。
  • 海外房产的亏损不能抵英国房产的利润，英国房产的亏损也不能抵海外房产的利润。

利润怎么算？

和英国的出租房产基本一样：租金减去可扣的费用。哪些费用能扣、维修和改良的区别，详见《在英国出租房子，租金收入怎么报税？》。

  • 房贷利息不能直接当费用扣。 以个人名义出租住宅，房贷利息只能按基本税率（2026/27 税年是 20%）减税，海外的住宅也一样。
  • £1,000 房产免税额： 英国和海外的房产收入加起来只有一个 £1,000，可以按你的需要分配给两边。选了免税额，就不能再扣实际费用。
  • 用了房贷利息减税，就不能用 £1,000 房产免税额。

外币怎么换算成英镑？

HMRC 的规定是：按收入在海外产生当天的汇率换算成英镑。所以要保留每笔租金的到账日期和金额。

房产所在国已经交了税

  • 房产所在国通常也会对租金收税。在英国报税时，一般可以申请外国税收抵免，用海外已交的税抵英国的税。
  • 能抵多少，要看英国和那个国家的税收协定，不一定能全部抵回。英国对这笔收入的税比较低时，能抵的也会少一些。
  • 申请抵免时，可能要按每处房产分别计算利润或亏损。
  • 保留海外的完税证明。

怎么报？

  • 用 Self Assessment 报税表的 foreign（海外收入）部分申报。
  • 平时不报税的人，要在有这笔收入的税年结束后的 10 月 5 日前注册 Self Assessment。
  • 截止日期：纸质报税表是税年结束后的 10 月 31 日，网上报税和缴税是之后的 1 月 31 日。2026/27 税年就是 2027 年 10 月 31 日和 2028 年 1 月 31 日。

算例（按 GOV.UK 的规则计算）

假设你的工资已经用完个人免税额，是基本税率纳税人。海外一处房子，全年租金折合 £9,000，可扣费用（中介费、维修等）£1,500，房贷利息 £2,000。

  • 应税利润：£9,000 − £1,500 = £7,500（房贷利息不能当费用扣）
  • 按 20% 计税：£7,500 × 20% = £1,500
  • 房贷利息减税：£2,000 × 20% = £400
  • 英国这边的税：£1,500 − £400 = £1,100

这还没有算外国税收抵免。如果你在房产所在国已经为这笔租金交了税，可以再申请抵免，能抵多少见上文。

和别人共同持有

每个人按自己那份收入申报，£1,000 房产免税额也是每人各有一个。

读者常问

租金一直留在海外，没有转回英国，也要报吗？

要。2025 年 4 月 6 日起汇款制已经取消，英国税务居民的海外收入在产生时就要申报，不看钱有没有转回英国，除非你符合并申请了 4 年 FIG 制度。

海外的房子亏了，可以抵英国房子的租金吗？

不可以。海外房产和英国房产分开计算，亏损不能互相抵。海外的亏损可以留着抵以后海外房产的利润。

海外租金算不算 Making Tax Digital 的收入？

算。如果你是英国税务居民，海外房产的租金收入（扣费用之前的金额）要和自雇收入、英国房产收入加在一起，判断是否达到 Making Tax Digital 的门槛：2024/25 税年超过 £50,000 的，从 2026 年 4 月 6 日起要用；2025/26 税年超过 £30,000 的，从 2027 年 4 月 6 日起；2026/27 税年超过 £20,000 的，从 2028 年 4 月 6 日起。详见《Making Tax Digital》指南。

卖掉海外的房子呢？

英国税务居民卖掉海外房产，一般要考虑英国的资本利得税。这篇不展开。

下一步

  1. 先确认自己这个税年是不是英国税务居民。
  2. 记录每笔租金和费用的日期、外币金额，以及换算用的汇率。
  3. 保留房贷利息证明和海外的完税证明。
  4. 需要报税但还没注册的，记住 10 月 5 日。

资料核对：2026 年 10 月 30 日 · 适用税年：2026/27 · 来源为 GOV.UK 英文官方页面和 HMRC 内部手册。

本文为一般信息，不构成针对个人情况的税务建议。具体处理取决于你的完整情况。